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推動REITs市場可持續發展,這份白皮書建議制定統一的估值標準
來源:證券時報網作者:張淑賢2024-12-20 20:35

“公募REITs(不動產投資信托基金)底層資產的估值不僅關系到發行階段的產品定價以及投資者回報,還影響不動產交投市場的公允性和透明性。”12月19日發布的《2024中國REITs市場發展白皮書》(以下稱白皮書)建議監管部門應會同行業協會制定統一的底層資產估值標準和指南,在估價時不應局限于單一的方法。

該份白皮書由上海交通大學上海高級金融學院(以下稱高金)聯合上海城創投資管理股份有限公司(以下稱城創投資)和東方證券共同編制。白皮書旨在為我國REITs常態化發行及高質量發展提供建設性的意見和建議,推動我國REITs市場可持續發展。

白皮書顯示,截至2024年11月30日,我國公募REITs產品已上市51只,4只產品實現擴募,發行總規模約1500億元,其中擴募總規模約50億元。2024年中國REITs市場呈現出新的發展趨勢,公募REITs底層資產形態持續擴展,首批擴募項目相繼落地,多層次REITs市場不斷升溫,REITs治理能力愈發受到關注,REITs的ESG實踐逐漸興起。

“目前,我國多層次REITs市場正在逐步發展壯大,公募REITs與私募REITs產品相互補充,正逐漸形成多層次、多品種相互協同發展的市場格局?!卑灼赋?,但我國REITs市場仍屬于新興市場,與成熟的國際REITs市場相比仍有差距。

城創投資董事兼總經理、創始人滕國緯表示,美國不動產市場規模約10萬億美元,是中國不動產市場體量的2倍,而美國公募REITs和私募REITs市場體量在4萬億美元,則是中國多層次REITs市場體量的約70倍,“中國待盤活的存量資產體量巨大,多層次REITs市場的發展潛力不容忽視”。

在滕國緯看來,我國REITs市場亟需解決公募REITs與私募REITs的銜接問題,“公募REITs要持續地擴募發展,離不開私募REITs的前端儲備及培育合格資產;私募REITs要持續穩定地孵化資產,也離不開公募REITs后續的有序銜接?!?/p>

高金學術副院長、金融學講席教授嚴弘也表示,在資產供應端方面,我國多層次REITs產品的知曉度還不高,限制了部分存量資產對接資本市場的步伐。同時,底層資產來源單一,往往依賴于原始權益人的存量資產,市場化并購行為有限。

嚴弘建議,我國應簡化擴募流程,鼓勵頭雁效應,推動優質REITs平臺做大做強。公募與私募REITs銜接方面,可參考美國市場,符合要求的私募REITs便捷通過公開募股等方式轉板公募,估值較低的公募REITs可被私有化為私募REITs產品。

“建議監管部門更好地完善規則,強化監管,同時在定價等方面進一步放松限制,讓市場更好地進行資源配置?!眹篮胝f。

校對:蘇煥文

責任編輯: 孫孝熙
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